מהתנהלות שוטפת של ועד הבית ומחויבויות ועד תביעות נזיקין
כמובן רובכם יודעים כי ועד הבית נבחר באמצעות אסיפת דיירים, שנעשית חוקית ברגע שיש בה רוב של בעלי דירות – אבל גם אז סמכויותיה אינן בלתי מוגבלות, וסמכויות הנציגות הן מצומצמות ומוגדרות מאד.
התפקידים של ועד הבית הם רבים. למשל: לשמור על המבנה ולתחזק אותו באופן שוטף, מה שכולל ניקיון, גינון בסיסי, תיקון או זיפות גג וכיוצא באלו משימות תחזוקה שוטפות שמטרתן לשמור על הקיים ולא ליצור חדש. לעומת זאת, כל שינוי משמעותי ברכוש המשותף או אפילו הפרטי, כגון הרחבת הדירה או נטיעת עץ פרי בחצר, דורש אישור מיוחד באמצעות אסיפת דיירים.
בבנייני מגורים שאינם מתוחזקים על ידי חברת ניהול קיים ועד הבית – נציג מטעם הדיירים שמטפל בתחזוק השוטף. הוא שאחראי על הניקיון והסדר בבניין וגם על ביטוח בניין משותף שחוסך המון הוצאות לא צפויות.
כל חלקי הבית המשותף – הקרקע, הגגות, המסד, חדרי המדרגות, המעלית, מקלטים, חדרי כביסה, מרתפים וכל מתקן המשמש את כל בעלי הדירות או חלק מהם ובלבד שנחשב לרכוש המשותף כהגדרתו בחוק המקרקעין, למעט החלקים הרשומים כדירות.
דיירי הבית מחוייבים על פי חוק לדאוג לשלומם של מבקרים בתחומי החצרות של הבית המשותף, לרבות הדיירים האחרים של הבניין. לפי פקודת הנזיקין חייב המזיק לפצות את הנפגע בגין הנזק שנגרם לו בגלל רשלנותו של המזיק. לכן כל דיירי הבית יכולים להיות אחראים לנזק שנגרם לאדם בזמן היותו בשטח המשותף.
בהנחה שמועסקים עובדים בבניין המשותף יש לדאוג לתשלום דמי ביטוח לאומי. הביטוח הלאומי בהיותו ביטוח סוציאלי, מפצה את הניזוק בעבור נזקים קבועים ומוגדרים מראש, ועד גבולות אחריות קבועים, שאינם משקפים תמיד את הנזק בפועל.
לעומת הביטוח הלאומי, בביטוח חבות מעבידים ניתן לתבוע גם נזקים תוצאתיים מרחיקי לכת שסיבתם בתאונת עבודה. בית המשפט הוא שיחליט על גובה הפיצוי בהתאם לעניין.
לסיכום – ניתן ומומלץ לנקוט בשיטות מניעה אשר מקטינות את ההסתברות להתרחשות נזק, או מצמצמות את גודל הנזקים שעלולים לקרות. ישנן דרכים רבות למניעת סיכונים – אי אפשר למנוע את כל הסיכונים לחלוטין ולכן מקובל לשקול את העברת הסיכון לגוף אחר. דבר שנעשה בדרך כלל בצורה של ביטוח ועד בית וחברת הביטוח לוקחת את הסיכונים על עצמה מה שמשאיר אתכם בראש שקט לנהל את שאר ענייני ועד הבית.
התפקידים המגוונים של ועד הבית
אין ספק שאחד מהאתגרים הגדולים בבתים משותפים, זה לשמור על הבניין ועל הרכוש המשותף. לכן הוועד קיים, שכן למעשה, זה חלק מהתפקיד שלו. כפי שעליו להבטיח שיש ביטוח בית משותף, הוועד צריך לדאוג לעוד הרבה סוגיות אחרות. הועד מהווה את הגוף המייצג את כלל בעלי הדירות בבניין מגורים משותף. הוא אחראי על הניהול השוטף של הבניין, על השמירה על הרכוש המשותף וגם על איכות החיים של הדיירים במקום. תפקיד ועד הבית חיוני לשמירה על הסדר, הניקיון והבטיחות בבניין. בנוסף, לא פעם ניתן לראות שהוועד גם פועל לקידום שיתוף הפעולה בין הדיירים. כשמדברים על התפקידים של הוועד, ניתן לראות שבפועל הוא אחראי על לא מעט עניינים, כמו למשל:
- ניהול תקציב: גביית תשלומים, ניהול של חשבונות הבניין וביצוע תשלומים שונים כמו תשלומי ניקיון, חשבון חשמל, גינון ועוד.
- תחזוקה שוטפת: ביצוע תיקונים שוטפים בבניין, כגון תיקון נזילות, החלפת נורות, טיפול בתקלות במעליות וכדומה.
- אחזקת הרכוש המשותף: שמירה על ניקיון הבניין והחלפת ציוד משותף.
- ייצוג הדיירים: ייצוג הדיירים מול ספקים, קבלנים ורשויות, וכן טיפול בתלונות ובמחלוקות בין הדיירים.
- קבלת החלטות: קבלת החלטות הנוגעות לניהול הבניין, כגון שינויים בתקנון הבית, ביצוע שיפוצים נרחבים וכדומה.
לכן, במידה ואתם מעוניינים לאייש את תפקיד הוועד, קחו בחשבון שהרבה יהיה מונח על הכתפיים שלכם.
סמכויות הוועד
כמובן שלוועד של הבניין יש לא רק אחריות, אלא גם סמכויות שונות. למעשה, סמויות הוועד נקבעות על ידי חוק המקרקעין ועל ידי התקנון של הבניין. באופן כללי, לוועד יש סמכות לקבל החלטות הנוגעות לניהול השוטף של הבניין, כל עוד החלטות אלו אינן סותרות את החוק או את התקנון. ניתן לראות שכמעט תמיד ועד הבית הוא בעל סמכויות מגוונות. למשל, הוא יכול להתקשר בחוזים עם ספקים וקבלנים לצורך ביצוע עבודות ותחזוקה בבניין. בנוסף, הוועד יכול גם לתבוע ואף להיתבע בהליכים משפטיים שהבניין כולו מעורב בהם. הוא יכול גם לאכוף את התקנון של הבניין על כל הדיירים והוא יכול אפילו לקבוע את גובה התשלומים החודשיים שהדיירים יצטרכו לשלם. עם כל כך הרבה סמכויות ואחריות, ברור מדוע צריך לעשות גם ביטוח ועדי בתים משותפים. אתם לא באמת רוצים לאייש את התפקיד הזה ואז למצוא את עצמכם באופן אישי חשופים לפגיעות מסוגים שונים. יש חשיבות אדירה לוועד פעיל בבניין, שכן בעזרת הוועד באמת ניתן לשמור על איכות החיים בבניין כולו. וועד חזק ויציב יכול להבטיח שהבניין יהיה מטופח, בטוח ומתוחזק כמו שצריך. בנוסף, וועד רציני יכול אפילו ליישב סכסוכים בין השכנים בצורה יעילה ולכן ברור מדוע יש לו חשיבות רבה.
האתגרים העומדים בפני הוועד
למרות החשיבות שלו, ועד הבית מתמודד גם עם לא מעט אתגרים. בין היתר, הוועד עלול למצוא את עצמו מתמודד עם אתגרים כמו: חוסר שיתוף פעולה של הדיירים. חלק מהדיירים עשויים, למשל, להתנגד להחלטות של הוועד או לסרב לשלם תשלומים שונים. עלולות להתעורר לא מעט מחלוקות בין הדיירים וזה עלול לפגוע באווירת השכנות הטובה. ניהול של בניין מגורים זו משימה מורכבת שדורשת השקעה זן ומאמץ רבים, כך שהוועד עלול למצוא את עצמו מתמודד גם עם עומס של משימות. מעבר לכל אלה, כדי להיות וועד טוב צריך ידע שלא תמיד יש לנו, כך שבהחלט ניתן לומר שהאתגרים כאן רבים ביותר. בנוסף לכל אלה, כמובן שהוועד צריך גם לנהל את הנושא של ביטוח הבניין. הוא צריך לברר כמה עולה ביטוח בניין משותף ולבחור את חברת הביטוח הטובה ביותר. לכן, אם גם אתם מתמודדים היו עם משימה כמו בחירת הוועד המתאים ביותר לבניין שלכם, קחו בחשבון תחילה כמה נתונים. למשל: האם מדובר על דיירים שיש להם ניסיון בתפקיד הוועד? האם הם זמינים למשימה? עד כמה הם אנשים שיכולים לעשות עבודה יסודית ומקצועית? והאם הם אנשים ישרים? אם. תשימו לב לכל הפרטים האלה יהיה לכם קל יותר לבחור את הוועד המתאים ביותר.
איפה כדאי להיות מבוטחים?
ברור לכם שאתם רוצים למלא את התפקיד של ועד הבית? מעוניינים לבחור חברת ביטוח שבה תוכלו לעשות את כל הביטוחים הנדרשים – עבור הוועד ועבור הבניין כולו? פנו עוד היום אל חברת "מרכז הביטוחים". אנשי המקצוע שעובדים כאן ישמחו ללוות אתכם בצורה יעילה ומקצועית וגם לתת לכם הצעת מחיר שלא תמצאו בשום מקום אחר.
שאלות נפוצות
-
מהו ביטוח ועד בית?
הביטוח הוא חלק חיוני להגנה על הנכס המשותף מפני נזקים ומצבים לא צפויים.
-
מה מכסה הביטוח?
ברוב המקרים ביטוח כזה מכסה מגוון רחב של נזקים ומצבים. למשל: נזקי אש ושריפה, נזקי טבע, נזקי מים ואפילו אחריות צד ג'.
-
מי משלם על הביטוח הזה?
ברוב המקרים העלות של הביטוח הזה מתחלקת בין כל דיירי הבניין המשותף.
-
מה קורה אם נגרם נזק ויש ביטוח כזה?
על הוועד לדווח לחברת הביטוח. היא שולחת שמאי שיכול להעריך את הנזק ובהתאם לכך ניתן להחליט איך מתקדמים ואיזה גובה של פיצוי ניתן לקבל.
